2025年に建築基準法が改正され、リフォームやリノベーション、売却に大きく影響すると言われています。4号特例が縮小され、再建築不可物件のリフォームにも建築確認申請が必要になるためです。再建築不可物件で建築許可はおりませんので、そのような不動産を所有している方は注意が必要です。
2025年に基準法が改正されますが、これにより建て替えや増改築と同様にリフォームにおいても建築申請と建築確認が必要となります。これまでのように建築物を自由に模様替えしたり改修や改築といった大規模な工事をすることができなくなるいうことです。
この改正によりリフォーム費用が増加するだけでなく、再建築不可物件においてはリフォーム自体ができなくなる可能性があるのです。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、既存の建物を解体してしまうと新たに建物を建てられない土地のことです。築年数の古い物件に多く、接道要件を満たしていない、市街化調整区域である、などが該当します。
こうした物件は現況のままでは建築基準法の観点から建築可能ではないため、何かしらの改善をしなければ再建築ができません。近年こうした住宅が増加しており倒壊のリスクが高い空き家になっていることもあるため、国土交通省としても対策を進めています。
再建築不可物件でもリフォームできる理由
現行(2024年7月現在)の建築基準法では再建築不可物件でもリフォームは可能となるケースがあります。代表的な例として屋根や家屋の修繕や増築などです。その理由は後述する4号特例が適用されるためです。
4号特例が適用されると、大規模修繕と見なされない限りは建築許可の審査を受ける必要がなく、再建築不可物件であってもリフォームが可能です。
また、リフォームやリノベーションであれば道幅を拡張するセットバックも外壁後退も必要ありません。このような理由から、築年数の古い再建築不可物件は買取業者が買取し、リフォームして再販売する方法が有効とされてきました。
スケルトンリフォームについては今まで建築確認書を提出しても提出しなくても…、
というグレーゾーンでしたが、2025年4月以降はスケルトンリフォームを含む大規模改修の場合、建築確認書・構造計算書・補強計画案の提出が必然となります。
